Subject: TR: VENTE CAPITANT / LILAS SYSUEVA
From: "Emilie SMESSAERT" <MAILER-DAEMON>
To: MARIE LAURE ([email-masked])
Date: Thu, 03 Feb 2022 17:08:25 +0000

Si tu peux me l’imprimer

Merci

Emilie

De : Jean-Marc Ganzer <[email-masked]>
Envoyé : jeudi 3 février 2022 18:05
À : Emilie SMESSAERT <[email-masked]>
Objet : Fwd: VENTE CAPITANT / LILAS SYSUEVA

Chère Emilie

Voici le retour de l’acheteur de l’appt Capitant / Le vougeot…

Début du message transféré :

De: Frédéric <[email-masked]>
Date: 3 février 2022 à 16:53:39 UTC+1
À: [email-masked]
Cc: Me Camille RAYSSAC <[email-masked]>, Tatiana SYSUEVA <[email-masked]>, [email-masked]
Objet: Rép. : VENTE CAPITANT / LILAS SYSUEVA

Bonjour Mr Ganzer,

D'après le dernier PV d'AG les travaux votés s'élèvent entre 340 et 380 K€, et non 300k€.

Quant aux provisions, les montants sont fluctuants : 300k dans un mail du syndic effectivement, mais 0 de fonds travaux dans le pré-état daté qui nous a été transmis.

De toute façon, nous cherchons à savoir non pas ce qui a été PROVISIONNÉ, mais ce qui a été APPELÉ par le syndic à date auprès des copropriétaires, de manière à évaluer la somme résiduelle qui restera à notre charge une fois l'acquisition faite. Nous demandons cela depuis le premier jour.

Notre intention est bien d'acquérir ce bien, mais plutôt que de nous mettre la pression, essayez de faire en sorte que nous ayons une réponse définitive à cette question, qui est assez légitime je pense.

Et pour vous rassurer, nous n'avons pas non plus intérêt à attendre car le risque est grand pour nous que les taux d'intérêt montent vu le contexte financier actuel.

C'est pour cela que nous avons régulièrement relancé le process.

Au final, nous sommes donc d'accord. Essayons de finaliser le plus tôt possible.

Cdt.

Le jeu. 3 févr. 2022 à 09:45, <[email-masked]> a écrit :

Bonjour

Afin d’éclaircir le sujet, je vous prie de bien vouloir noter qu’aucun élément apportant plus de précisions ne pourrait être donné.

En effet tout a été parfaitement parcouru, il y a les 3 derniers PV d’AG qui donnent une réponse claire aux questionnements, la réponse du syndic ne présente pas de zones d’ombres puisque les 300.000€ environ pour les travaux d’étanchéité étaient déjà provisionnés (s’il y avait un dépassement il ne serait que très léger), et l’indemnité de départ du gardien a déjà été abordée ainsi que son coût financier au prorata des millièmes.

Je vous remercie par avance de bien vouloir nous faire connaitre les intentions des acquéreurs et fixer une nouvelle date de signature de compromis car s’agissant d’une succession, le temps qui passe n’arrange rien pour la vendeuse.

Je vous remercie de votre compréhension, en espérant que les acquéreurs soient enfin rassurés.

Bien cordialement

Jean-Marc GANZER / Directeur
06.22.19.73.25

5 Avenue Maréchal Juin

06400  CANNES
0033 (0)4.93.69.22.22
[email-masked]

www.ajcimmobiliercannes.fr

RECOMMANDES MEILLEURS AGENTS.COM

https://www.meilleursagents.com/agence-immobiliere/agence-ajc-immobilier-cannes-22492/#avis-clients

De : Me Camille RAYSSAC <[email-masked]>
Envoyé : mercredi 2 février 2022 18:55
À : Frédéric <[email-masked]>
Cc : Tatiana SYSUEVA <[email-masked]>; [email-masked]; Jean-Marc Ganzer <[email-masked]>
Objet : RE: VENTE CAPITANT / LILAS SYSUEVA

Bonsoir,

D’après mes derniers échanges avec le Cabinet CHAMPION, il m’a déjà été précisé ceci :

« Il n’y a plus de fonds travaux car celui a été utilisé pour financer les travaux votés lors de la dernière AG.

Comme dit dans le PV de L’AG du 21/10/2020 la décision concernant les appels de fonds complémentaires des travaux votés se fera à la prochaine assemblée générale ».

Afin de répondre complètement à vos interrogations, je reste dans l’attente du retour du Cabinet CHAMPION quant aux montants en question.

Je reviens vers vous dès que j’aurai obtenu une réponse, comme convenu.

Bien cordialement.

Camille RAYSSAC

Notaire

76 La Croisette

06400 CANNES

T. +33 (0)4 22 78 00 00

NOTAIRES | CANNES CROISETTE membre de la SCP multi-Offices GERACI, REBOUX & Associés.

Ce message contient des informations confidentielles protégées par le secret professionnel ; il est établi à destination exclusive de son destinataire.

De : Frédéric [mailto:[email-masked]]
Envoyé : mercredi 2 février 2022 16:55
À : Me Camille RAYSSAC <[email-masked]>; [email-masked]; Jean-Marc Ganzer <[email-masked]>
Cc : Tatiana SYSUEVA <[email-masked]>
Objet : Re: VENTE CAPITANT / LILAS SYSUEVA

Bonjour,

Je me permets de revenir vers vous, notaire et représentant du vendeur, pour savoir si le cabinet Champion s'apprêtait à vous fournir les derniers éléments nécessaires à la conclusion du compromis de vente (cf mails précédents).

J'ai moi-même relancé le cabinet Champion ce jour, sans succès.

Il faudrait vraiment que l'on conclut désormais.

Merci par avance pour votre aide.

Le mer. 26 janv. 2022 à 11:22, Frédéric <[email-masked]> a écrit :

Merci pour vos efforts.

Restons en contact.

Bonne journée.

Le mer. 26 janv. 2022 à 11:16, Me Camille RAYSSAC <[email-masked]> a écrit :

Bonjour,

Les fonds de réserves et de roulement peuvent être affectés à des travaux, je ne peux donc retirer la référence.

Il s’agit de fonds facultatifs.

Le fonds travaux Loi ALUR, créé plus récemment, est un fonds obligatoire, qui peut effectivement créer un doublon dans les copropriétés ayant déjà instauré un ou plusieurs fonds facultatifs.

Il s’agit néanmoins de fonds bien distincts qui ne communiquent pas.

S’agissant des fonds facultatifs, le pré état daté ne révèle l’existence que d’un fonds de roulement, actuellement de 19,73 euros comme évoqué.

S’agissant du fonds obligatoire Loi ALUR, je suis toujours dans l’attente des informations.

Enfin, je suis également dans l’attente des informations relatives aux travaux votés, afin que le syndic nous indique quelles sommes ont été provisionnées et quels sont les montants qui resteront à appeler le cas échéant ; de sorte que vous déteniez l’ensemble de ces informations avant de régulariser l’avant-contrat.

Néanmoins et comme le syndic a été nommé récemment, il doit d’abord reprendre l’ancienne comptabilité du syndic précédent pour pouvoir répondre à nos interrogations avec précisions, ce qui explique que cela puisse prendre un peu de temps de son côté.

Bien cordialement.

Camille RAYSSAC

Notaire

76 La Croisette

06400 CANNES

T. +33 (0)4 22 78 00 00

NOTAIRES | CANNES CROISETTE membre de la SCP multi-Offices GERACI, REBOUX & Associés.

Ce message contient des informations confidentielles protégées par le secret professionnel ; il est établi à destination exclusive de son destinataire.

De : Frédéric [mailto:[email-masked]]
Envoyé : mercredi 26 janvier 2022 10:55
À : Me Camille RAYSSAC <[email-masked]>
Cc : [email-masked]
Objet : Re: VENTE CAPITANT / LILAS SYSUEVA

Merci Maitre,

Dans ce cas, est-il possible de clarifier p21, en enlevant la référence aux travaux (en rouge ci-dessous) dans le paragraphe sur le fonds de réserve ? Car sinon, comment savoir si les fonds appelés auprès du vendeur au titre des travaux sont des "fonds travaux" (non restituables par l'acquéreur au vendeur) ou des "fonds de réserve travaux" (restituables par l'acquéreur au vendeur) ?

Rappel de la clause existante p21 :

"Fonds de roulement et fonds de réserve :
L’ACQUEREUR remboursera au VENDEUR, au jour de la vente, le montant de sa part dans le fonds de roulement, s’il en existe, selon les modalités qui seront précisées par le syndic dans l’état daté qu’il sera amené à délivrer préalablement à la signature de celle-ci.
Il en sera de même de toute provision versée par le VENDEUR et comptabilisée dans ses livres par le syndic et notamment du fonds de réserve (pour travaux, procès, acquisitions...) tel que prévu notamment par l’article 35-4° du décret du 17 Mars 1967."

Ensuite, comme vous l'avez compris, avant de nous engager en signant le compromis, nous cherchons juste à parfaitement comprendre les sommes dont nous serons redevables en sus du prix d'acquisition, c'est-à dire :

a) d'une part, les sommes à rembourser au vendeur dans le cadre de la vente, c'est-à-dire, si j'ai bien compris :

- fonds de roulement

- fonds de réserve

- autres avances

- trop-versé au titre des provisions sur charges en cours

b) d'autre part, les sommes à engager au titre des travaux votés en AG mais non encore appelés auprès des copropriétaires, somme que nous serons obligés de verser au syndic ultérieurement à la vente.

Pour l'instant, désolé mais ce n'est absolument pas clair, alors qu'il me semble qu'il est absolument normal (et indispensable) que nous disposions de ces informations avant de signer.

Le mar. 25 janv. 2022 à 17:09, Me Camille RAYSSAC <[email-masked]> a écrit :

Bonjour,

Je fais suite à votre mail,

Le fonds travaux dont il est question en page 19 est différent des fonds de roulement et des fonds de réserve visés en page 21.

La loi prévoit que le premier (fonds travaux) n’est pas remboursable alors que les fonds de roulement et de réserve le sont.

Le pré état daté qui nous a été délivré par le syndic fait état d’un fonds de roulement (dénommé avances), actuellement d’un montant de 19,73 euros, qui sera à rembourser au vendeur lors de la signature de l’acte de vente.

A l’instant où je vous réponds j’attends encore le retour du syndic s’agissant du fonds travaux Loi ALUR.

En revanche et s’agissant des travaux projetés, seul le syndic pourra vous indiquer ce qui est exactement prévu, quelles sommes ont été provisionnées et quels sont les montants qui resteront à appeler le cas échéant.

Bien cordialement.

Camille RAYSSAC

Notaire

76 La Croisette

06400 CANNES

T. +33 (0)4 22 78 00 00

NOTAIRES | CANNES CROISETTE membre de la SCP multi-Offices GERACI, REBOUX & Associés.

Ce message contient des informations confidentielles protégées par le secret professionnel ; il est établi à destination exclusive de son destinataire.

De : Frédéric [mailto:[email-masked]]
Envoyé : lundi 24 janvier 2022 21:08
À : Me Camille RAYSSAC <[email-masked]>
Cc : [email-masked]
Objet : Re: VENTE CAPITANT / LILAS SYSUEVA

Bonsoir Maitre,

Merci pour ce nouveau projet.

Nous avons toutefois encore des questionnements sur les travaux, que je vais tenter de vous expliquer ici en détail pour qu'on essaye d'en sortir définitivement.

1) Questions sur les clauses du compromis

P19 de la V2 du compromis, il est écrit :

"FONDS DE TRAVAUX
L'article 14-2 II de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965 instaure la création d'un fonds de travaux pour les immeubles soumis au régime de la copropriété et à usage d'habitation en tout ou partie. Le décret numéro 2016-1914 du 27 décembre 2016 ainsi qu'un arrêté du même jour sont venus préciser ce régime de fonds de travaux.
Lorsque l'immeuble entre dans le champ d'application de l'obligation de créer un fonds de travaux, ce fonds est alimenté par une cotisation annuelle versée selon les mêmes modalités que les provisions du budget prévisionnel. Ces sommes sont définitivement acquises au syndicat, par suite elles ne donnent pas lieu à leur remboursement par le syndicat lors de la cession de lots.
Lorsque le montant du fonds de travaux sera supérieur à celui du budget prévisionnel le syndic inscrira à l'ordre du jour de l'assemblée générale l'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux et la suspension des cotisations en fonction des décisions prises par cette assemblée sur le plan de travaux.
Etant ici précisé que ledit fonds ne fera pas l’objet d’un remboursement."

puis p21

"Fonds de roulement et fonds de réserve :
L’ACQUEREUR remboursera au VENDEUR, au jour de la vente, le montant de sa part dans le fonds de roulement, s’il en existe, selon les modalités qui seront précisées par le syndic dans l’état daté qu’il sera amené à délivrer préalablement à la signature de celle-ci.
Il en sera de même de toute provision versée par le VENDEUR et comptabilisée dans ses livres par le syndic et notamment du fonds de réserve (pour travaux, procès, acquisitions...) tel que prévu notamment par l’article 35-4° du décret du 17 Mars 1967."

Nous ne sommes pas sûr de comprendre la portée et l'articulation de ces 2 paragraphes.

Par ailleurs, comment savoir quelle clause s'applique dans notre cas ?

En effet, l'AG des copropriétaires, utilise des terminologies toujours différentes (avec des montants différents) :
- dans le PV du 20/10/2021 : des "provisions" de respectivement 176 K€ "fonds Loi Alur" +  117 K€ "avances sur travaux"
- dans la convocation du 16/09/2021 à l'AG du 20/10/2021 : des "provisions et avances" de respectivement 217 K€ "avances travaux" + 26 K€ "fonds travaux"

2) Montants en jeu :

Nous avons bien noté, dans un de vos précédents emails votre remarque suivante relatives aux dépenses de travaux :

"Les sommes qui auraient déjà été appelées par le syndic et qui n’auraient pas encore été réglées par le vendeur à la date de la vente seront réglées par l’Etude par prélèvement sur le prix de vente avant qu’il ne soit versé au vendeur, ainsi que la loi nous y oblige."

D'après le dernier PV en date, en l’occurrence celui de l'AG du 20/10/2021, une enveloppe de travaux comprise entre 342k€ (devis les - élevés) et 383k€ (devis les + élevés) a été votée par l'AG des copropriétaires.

Sur cette somme, nous comprenons, toujours d'après le PV, qu'à la date de l'AG, soit au 20/10/2021, 293k€ avaient été "provisionnés".

Nous n'avons pour l'instant aucune information sur les sommes appelées par le syndic auprès des copropriétaires et sur la position du vendeur par rapport à ces appels.

D'après le compromis de vente, nous sommes censés disposer d'un pré-état daté (cf p20), qui est censé reprendre les informations suivantes :

a) fonds de roulement (cf p21) : le montant (à rembourser par l'acquéreur) de la part du vendeur dans le fonds de roulement de la copropriété, s’il en existe, selon les modalités qui seront précisées par le syndic dans l’état daté qu’il sera amené à délivrer préalablement à la signature de celle-ci

=> Aucune information à ce sujet dans le pré état daté dont nous disposons

b) provision travaux (cf p21) : le montant (à rembourser par l'acquéreur) de toute provision versée par le VENDEUR et comptabilisée dans ses livres par le syndic et notamment du fonds de réserve (pour travaux, procès, acquisitions...) tel que prévu notamment par l’article 35-4° du décret du 17 Mars 1967

=> Aucune information à ce sujet dans le pré état daté dont nous disposons.

Pire, le pré état daté laisse à penser qu'il n'y a aucun fonds travaux, cf copie écran ci-dessous.

D'ailleurs, dans le compromis de vente, p22, il est écrit "L'état révèle l'absence d'une cotisation annuelle à un fonds de travaux." ce qui est faux manifestement.

c) p29,  "La quote-part du fonds de travaux attachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le vendeur au titre de

son lot."

=> nous ne disposons pas de cette information.

Bref, avant toute signature, nous demandons à disposer , comme prévu par le compromis, d'un pré-état daté à jour, avec le détail des fonds travaux APPELES à date et la position du vendeur par rapport à sa quote-part du fonds de travaux (celle attachée au lot principal vendu).

Frédéric LILAS & Tatiana SYSUEVA

06.88.56.04.41

Le lun. 24 janv. 2022 à 18:47, Me Camille RAYSSAC <[email-masked]> a écrit :

Bonsoir,

Comme convenu et suite à la réception des derniers éléments, vous trouverez en PJ :

-          Le projet de compromis modifié suite à l’actualisation des diagnostics et des derniers éléments adressés par le syndic (le tout sous teinte bleue),

-          Ainsi que les annexes correspondantes.

Je vous laisse en prendre connaissance avant de me confirmer votre accord sur leur contenu afin que je vous adresser les liens de signature électronique.

Vous en souhaitant bonne réception et restant à votre disposition pour toute question,

Bien cordialement.

Camille RAYSSAC

Notaire

76 La Croisette

06400 CANNES

T. +33 (0)4 22 78 00 00

NOTAIRES | CANNES CROISETTE membre de la SCP multi-Offices GERACI, REBOUX & Associés.

Ce message contient des informations confidentielles protégées par le secret professionnel ; il est établi à destination exclusive de son destinataire.